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“这两个月客户明显增多了,卖房也容易了很多。”在惠城马安,某项目销售员小陈面对记者如是表述。但在10多公里以外的惠博沿江路某项目,销售负责人则表示上门客还是不多,基本靠中介渠道带客。聚焦惠州房地产市场,一步一步爬坡回暖的势头稳定。然而不同项目、不同片区,以及各县区之间不平衡发展的局面也较为明显。今年以来,惠州楼市回暖的势头稳定,1—4月交易房源面积423.3万平方米。南方日报记者 梁维春 摄据惠州市住房和城乡建设局发布的1—4月商品房销售数据显示,前4月惠州全市销售商品房源面积423.3万平方米,对比去年同期463.7万平方米,下跌8.7%,跌幅不断收窄。各县区则表现各异,城区组团惠阳销售量大幅下跌四成,而惠东则逆势激增38%。总体来看,优质区域优质项目受到市民青睐。“从年初的迷茫和担心,现在似乎又明朗起来了。”惠城小金口某楼盘销售员钟美娜(化名)这样表达了自己近半年的感受。她说,去年下半年开始确实不好卖了,今年一二月份更明显,但最近又好起来了。同样的局面也出现在水口某临近三环路的项目,在一季度一直在销售库存房源的情况下,4月份顺势推出新批次房源并快速消化,当前再次领取新的楼栋预售许可,计划再推新品。自去年四季度开始阶段万科提出“活下去”的口号,调控边际效应不断凸显,市场在深化的调控环境下也不断出现下行行情。而当前,市场正在逐步缓过来。据惠州市住建局发布的一季度及4月份全市商品房销售数据,1—3月份,惠州销售商品房源数量29255套,销售面积为278.2万平方米,对比去年同期均出现17.5%左右的跌幅,月均销售面积为93万平方米左右。而随后的4月份交易规模则达到了14535套/140万平方米,不断活跃的交易市场也将前4个月月均销售规模提高至100万平方米高位值。细看各月度的交易行情表现则更能体现出市场爬坡回暖的行情。以最具代表性的惠城区市场为例,综合惠民之家数据,1—4月,惠城市场商品住宅交易数据分别为:1596套/19.38万平方米;741套/9.11万平方米;以及2312套/26.94万平方米;2830套/28.84平方米,剔除春节假期的影响,市场稳步回暖的趋势明显。“市场回暖的势头相同,但对于不同的项目却并不相同。”惠州中原地产研究中心总监叶晓燕介绍,部分位置好的项目上门客会比较多,城市周边区域的则更多的是依赖中介联动拓客。在惠州市场承接了多个项目渠道销售合作的某电商平台黄姓负责人介绍,今年以来,多个项目在合作过程中的佣金点数都有所提高,惠博沿江路个别项目最高到7个点左右,基本在3—5个点。而一年前,开发企业给的佣金普遍为1—2个点,部分企业更是关闭渠道。叶晓燕介绍爬坡回暖?前4月惠州卖房44335套惠东逆势激增38%市场好的时候企业收紧渠道,卖不动的时候再放开这也是市场常态,但当前市场出现的这种差别化发展行情实际上代表着各项目间的不平衡发展。全市前4月销售商品房源44335套,面积规模为423.3万平方米,比去年同期分别下跌8.5%、8.7%。在各县区表现上,惠城、大亚湾占据交易市场主导,分别达到10466套/97.2万平方米、9234套/88.9万平方米,占据总交易量近5成规模;其次则是博罗、惠阳和仲恺,分别为7584套/76.5万平方米、以及5400套/45.6万平方米;而惠东和龙门则分别为:3960套/39.8万平方米、1565套/14.5万平方米。在全市行情同比近一成跌幅的环境下,惠阳、惠城和龙门3个县区市场领跌,跌幅分别达到40.7%、16.7%、15.2%,而惠东县和大亚湾则出现逆势激增行情,4335套惠东逆势激增38%涨幅分别为38.1%和21.4%。延伸到小片区范围同样如此。据惠民之家的分区数据统计,以惠城区一季度销售表现为例,以往市场占据主导的河南岸、江北由于供应减少占比降低,而水口和马安作为新兴的城市住宅供应片区分别取得1344套惠州房价822套的销售规模,小金口、汝湖等城郊则仅为320套和5套。“在调控不断深化的背景下,市场各区域的差异化发展变得越来越明显。”惠州楼市资深专家、世联行粤东公司副总经理胡光宇表示,一窝蜂的热闹肯定不是正常的市场,当前,结合区域的供需表现、区位优势,以及产品的质量等,各区域受到购房者的关注也不一样,市场有了比较,购房者也有了更多的选择,这也是客户用脚投票的表现。钟美娜介绍,尽管市场回暖,但是自来客户并不多,更多的还是依赖中介渠道带客上门。但在马安片区的某滨江项目楼盘,在新批次房源推售前上门认筹客户数量已远远超出推售房源数量,受到市场的普遍看好。另在金山湖的千花岛、江北的江湾南岸等项目,尽管短期推售计划不明确,但销售方面已经积累了不少批次的意向客户数。胡光宇介绍,潮水退去,回归理性的市场环境不同区域和楼盘之间差别化发展正在不断强化。品质越优良、区位条件越优越,区域配套越完善,通常也就越能够获得更多的关注和销售。一方面,市场供应增加购房市民选择面拓宽,另一方面也表现出在优质项目的过度集聚。胡光宇以大金山湖片区某优质项目开盘推售为例。该项目前期认筹客户远超房源数,一经推出仍出现“一房难求”局面,而部分楼盘则面临着上门客户少,被渠道绑架的行情。最根本的原因还是区域间价格差异不明显,客户选择的区分度不明晰所导致。某要求匿名的业内人士认为这在一定程度上引起部分短线投机客的返潮。惠州距离深圳最近的楼盘有哪些?,目前项目周边的二手房交易普遍在1万元/平方米以上,若项目推出单价在9000元/平方米左右的水平,那肯定可以下手。该业内人士还透露,自己和多位朋友也在等着项目的入市销售,如果能够买到肯定会去买,后期只要完成转手就可取得可观收益。爬坡回暖?前4月惠州卖房4“这也是有些楼盘明明差不多已经建好但是一直停工,迟迟未能入市销售的原因。”他说。“从2016年惠州启动楼市调控,这3年来价格基本没有变过。”在东江新城区域深耕布局的某企业方面负责人介绍,尽管项目用地都是此前竞拍取得,但伴随行业发展不断上涨的建材、水泥、人工等等成本,企业利润空间并不大。该房企负责人同时还对企业在区域后续开发的新项目表现出担忧。“新项目的用地是在去年市场摘牌的,惠州租房网对比前期项目,土地成本上涨了3倍有余,加上其他成本支出压力明显。”他说。“行业呼吁精准化调控的稳步落地。”面对记者如何推动市场优化发展的问题,胡光宇认为,基于市场不平衡发展的现状,以及购房者集聚扎堆少数项目,且企业压力不断增大的局面,调控更加精准有效的引导市场合理健康发展变得关键。他表示,当前的市场环境已然理性,进一步的规范和优化依赖于调控的与时俱进。针对这一局面,惠州市住房和城乡建设局局长严戈科在此前接受记者采访时就表示,将坚持调控不动摇、不放松,落实“房子是用来住的,不是用来炒的”定位的同时,也将结合市场变化不断推动调控的精准化,因地制宜和因时制宜精准化施策。并透露将全面收集相关信息进行深入研究,更有效引导企业提质发展,保障市民安居乐业。谈及市场调控的优化发展,楼市专家、上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军还提出,要逐步构建起多元化的住房供应体系和住房理念。在强化商品房市场的引导同时,完善租售市场的建设和供给,优化租房、保障性住房体验,让市民有更多的住房选择,并得到相应的权益保障。


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