很多投资客来惠州买房,都会问到惠州目前的价格是不是还处于低点,未来的升值空间怎么样?惠州楼盘是否还具备投资价值?今天简单剖析惠州楼市未来投资前景。粤港澳大湾区是指由香港、澳门两个特别行政区和广东省的广州、深圳、珠海、佛山、中山、东莞、江门、惠州等九市组成的城市群。土地面积不到全国1%、人口数量不到全国5%,却神奇地创造了全国13%的GDP,这就是国家战略粤港澳大湾区——未来的全球第一大湾区!目前世界上有三大成功的湾区:纽约大湾区、旧金山大湾区和东京大湾区。粤港澳大湾区的概念是政府去年3月提出来的。毫无疑问,政府希望把粤港澳大湾区建成未来的世界第四大湾区,高度繁荣的世界级城市群和中国新的经济增长极。临深的各个城市,其房价都是受深圳的房价辐射带动起来的,特别是跟交界处的深圳房价更是有着直接的关联。不光深圳,就连广州周边、上海周边、北京周边的城市一样,都是一个道理,新房网全面解读:粤港澳大湾区下面,我们用一张图来分析,临深哪个城市未来升值空间更大。从上图可以看出,深圳周边土地接壤的城市有两个,分别是位于深圳东面的惠州和深圳北面的东莞,和深圳隔海相望的城市是中山(因规划修建深中通道跨海大桥,中山也被称为临深城市之一)。再来看一组2017年统计的临深城市楼盘均价,中山深中通道片区的火炬区,楼盘均价在17000元/㎡,东莞临近深圳的塘厦惠阳大亚湾房子为何越来越值钱?一文看懂!空清溪、凤岗、长安、虎门的楼盘均价在25000元/㎡-30000元/㎡,惠州临近深圳的惠阳和大亚湾的楼盘均价在12000元/㎡-15000元/㎡,从价格上来说,惠州已处于三地的低点位置。惠州淡水二手房价再从交通因素来衡量,中山仅仅依靠深中通道与深圳衔接,途径过于单一,而且交通成本非常昂贵,预测来回过桥费会去到200元也是一个致命的缺点。反观东莞和惠州,高速公路、高铁、地铁多维交通体系与深圳对接,往返深圳更加便捷,而惠州不仅房价处于三地最低,而且还有其他城市没有的机场,因此,综合比较,惠州楼盘的投资前景更大。轨道交通:已开通惠州南站通深圳北站和福田高铁站的高铁。深圳地铁14号线座:白云站,草洋站,开城站,惠州南站,新房网全面解读:粤港澳大湾区(惠州区域房产投资与发展前景)新桥站。深圳地铁16号线座:塘横站,厚福站,文旅北站。这两条线路都与惠州地铁一号线都有换乘站,需要说明的深圳地铁14号和16号线深圳段已经动工。远期与深圳轨道衔接还有:深圳8号线:自深惠边界至中兴中路,长约9.7公里;深圳19号线:自深惠边界至铁门扇,长约11.9公里;深圳21号线:自深惠边界至新圩,长约7.3公里。但是这几条线是很遥远的事情,深圳段都没有开工,惠州可能10年后的事情了。所以对于惠湾楼市的中短期意义不大。惠州在广东的整个版图来说,是一个地理位置非常特殊的城市,它与广东经济最发达的三个城市:广州、东莞、深圳同时接壤,临深的惠阳区和大亚湾区更是与深圳的坪山新区仅一路之隔,大亚湾经济技术开发区距离香港的海上距离只有47海里,通过海上航线分钟,天然的地理优势就已经奠定了惠州的未来发展前景,惠阳和大亚湾更是未来前景中最为靓丽的明星。惠州房地产网目前深圳通往惠阳和大亚湾的高速有深汕高速、惠深沿海高速以及今年年底通车的南坪快线小时高速生活圈已经形成。厦深高铁已于2013年年底通车,惠州到深圳乘坐高铁只需28分钟,高铁30分钟生活半径也已形成。地铁正在紧急规划中,未来深圳到惠阳和大亚湾将会有多条地铁通达,高速、高铁、地铁的全面覆盖,深惠同城生活指日可待。2017年最新数据统计,深圳市的常住人口达到1250万人,并且近几年以每年50万人口的净流入在增加,预计到2035年,深圳市常住人口将会达到1800人惠州九洲玉带湾紧急加推1栋距离地铁口500米是,早在2005年,深圳即将全市陆地总面积的50%的土地划入基本生态控制线公里,而现在深圳建成区面积已经达到900平方公里,这也意味着深圳可供开发的土地空间已经基本饱和,西部的宝安、南山以及中南部的福田、罗湖、龙华已经非常成熟,只有东部的坪山新区才有较多可供开发的空间,因此,2017年,深圳斥巨资实施东进战略,大力发展坪山新区也是势在必行。而与坪山新区仅一路之隔的惠阳和大亚湾,将会随着坪山新区的发展而带来巨大红利。目前坪山新区的房价在3.2万至4万的区间水平,随着将来地铁、云轨、快速公路的建成通车,追赶目前房价5万-6万的龙华新区是板上钉钉的事实,根据临深城市房价是接壤深圳片区房价的二分之一这个规律来看,未来的惠阳和大亚湾区域的房价,2.5万-3万的价格就是起步价,当前10000出头的价格也会随着时间流逝而不复存在,当下的惠湾片区依然是投资的价格洼地所在。3. 新购买的商品住房(含新建商品住房和二手住房),须取得不动产权证满3年方可转让。4. 二套房首付已经可申请到4成,如果还清首套房的贷款,第二套可以算作是首套房。5. 目前惠州利率基本上浮30%-40%,近日,惠州光大银行首套房上浮了50%,二套房贷利率最高上浮55%!部分银行已经停止二手房放贷,且银行贷款额度十分紧张,(惠州区域房产投资与发展前景)放款时间拉长。6.首套住房,原政策对超过144平方米的税率是3%,新政策不再划分144平方米界限,统一规定为90平方米以上住房税率是1.5%。对于第二套改善性住房,新政策是1%;原政策规定90平方米以上的税率是3%,新政策是2%。投资惠湾的不利因素:惠州市政府2017年4月8日发布的调控政策:2017年4月9日12点以后购买新房、二手房需要取得不动产证三年后才可转让。而惠湾新房都是预售:对于购买新房来讲至少1年交楼,办不动产证1年,取得不动产证3年后才能转让,意味着至少要5年才能解套。这一点尤其要引起置业者的重视。惠湾新房和二手房的年成交比大概在3:1,虽然二手房成交量明显低于新房,但也说明二手房市场仍然占有一席之地,未来成交比差距会逐渐缩小,终究会迎来二手房成交占主导地位的一天,但是这时间预计要5至10年。惠湾楼市仍然不否认它的前景和价值,只要能和深圳沾边的未来也同样会受深圳的带动,适合长线持有。对于手上只有几十万,资金不多的又想在这边安家的不失为一个不错的选择,对于土豪投资客户需要有耐心考验作中期持有方可守得云开见日月。惠湾房产的金融属性较深圳房产差很多,变现能力稍弱,不过仍然强于内地三四线城市。购买惠湾房产,最好沿着:地铁沿线号线,惠州南站周边地块,挨着坪山的地块,万达周边地块购买。首选中等规模或以上的品牌开发商质量可靠的大盘,只有几栋的小盘最好慎重考察后再做选择,虽然现在价格可能单价便宜两三千块,但是未来差距会越来越明显。值得注意的是惠湾新房和二手房市场整体不如深圳规范,中介服务意识和深圳有一定差距,出现纠纷维权较困难,所以需要自己多留心。


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