多重利好袭来这个城市房价即将大变

时间:2019-07-02 00:31   百度一下 :惠州房价

今年以来,深惠两地不断迎来利好消息:大湾区规划出台多重利好袭来这个城市房价即将大变发改委发文提出培育现代化都市圈的指导意见、300万以下城区人口的城市取消落户限制,等等。带着这些疑问,上一周,大胡子说房团队组织了一次深惠两城的实地考察,从深圳的中心南山区出发,一路向东考察,先到福田岗厦,再到龙岗、坪山,然后一直到深惠边界的惠阳,也写作了相应的文章做解读→不论你承不承认,它都是房价洼地在深圳高房价倒逼和深惠两地便捷的通勤下,哪怕现在连通深圳和惠阳的14号地铁线还没有建好,就已经有一大帮承受不住深圳房价的人安居在惠阳,让惠阳成为名副其实的深圳睡城。我们这一路考察中关于地铁和价差的发现,实际上一切动态呈现都是因为静态规划在不断执行、升级相互循坏的结果,而作为大湾区重要一员,深圳最亲密的邻居之一,惠阳会以怎样的姿态继续对接深圳呢?惠阳能成为深圳的睡城,一方面是凭借天然的地理优势,紧挨深圳东部的龙岗和坪山,另一方面,就是得益于惠阳到深圳各种便利的交通。一些中西部城市,可能有些城市连高速都没通,或者有且仅有一条。而仅仅从惠阳到深圳,就有4条高速可连接,从惠阳上高速,可以到达深圳任何一个核心区域。对于紧挨着深圳的惠阳来说,从惠阳开车到坪山中心大概25分钟,到深圳龙岗35分钟,到深圳福田、罗湖是1个小时左右,由惠阳到深圳宝安、南山是1小时20分左右。作为财大气粗的深圳,目前已经有8条免费的高速,快要建成的从深圳东部到罗湖中心,长达32公里的东部过境高速也已经确定免费。对于住在惠阳的深圳人来说,高速费的负担会大大减少。根据远期规划,深圳将有5条以上地铁连接惠州。而最快可能实现的,就是14号地铁。目前这条地铁线的深圳段已经动工,计划2022年年底竣工。非常关键的一点是,这是一条超快线公里/小时。从终点站深惠边界的深圳沙田站,到起点站福田中心区岗厦北站,最快只需要40分钟。岗厦北位于深圳的什么地段?是当前深圳最繁华的CBD,你们平时看到的深圳最绚丽的城市建筑灯光秀,深圳最高的建筑平安大厦、深圳的地标市民中心和会展中心、几十栋密集的高端写字楼,惠州房价全部分布在这里。这里就相当于北京的国贸,上海的陆家嘴600663),广州的珠江新城。所以14号地铁线的含金量非常高。纵观当前国内开通的跨城地铁,比如说连接佛山广州的广佛线,连接到的是广州的海珠区,广州早年的睡城。连接昆山和上海的地铁11号线,虽然也会到达浦东新区,但是经过的不是浦东的最中心。含金量高的第二点,地铁14号线是一条换乘站无敌密集的地铁线个换乘站,通过换乘可与深圳12条地铁线接驳,也就说不管去深圳哪里,几乎可以做到换乘1次就能到达。地铁14号线,是以深圳为主导设计的一条线,包括延伸到惠阳的线路都已经提前规划好了。但是因为惠州城区人口只有246万,没有达到300万城区人口的标准,14号线地铁惠阳段的计划被搁置。14号地铁惠阳段未来会通过审批吗?我的观点非常明确,一定会,这是都市圈发展不可逆的一个过程。具体原因有4点:中央已经明确指出要培育1小时交通的现代化都市圈,作为国家级战略粤港澳大湾区中非常核心的环深都市圈,怎么可能会不被重视呢?大湾区要发展,难道连核心城市深圳的地铁网都扩展不开来?更何况深圳本来地方就小,其他3个一线城市北上广,上海广州都早就开通了跨城地铁,北京已经在建设中,难道深圳要通个地铁出去都那么难吗?这一刻地铁计划没通过,但是要通地铁的趋势却是越来越强。南山福田的房价已经达到10万/平,哪怕离市区最远的坪山,只要不是偏僻到没朋友的地方,房价也要4万/平。高房价只会把更多买不起市区房子的深圳人逼到惠阳去。我很早就做出估计,未来深圳会有400-500万人会在周边置业。深圳住到惠阳的人口越多,惠阳和深圳市区地铁连接的必要性就越强,势必会倒逼政府去最高效的解决双城之间的通勤问题。这已经不是高层的规划意志,而是市场自发的要求。4月8日,国家发改委印发的《2019年新型城镇化建设重点任务》,其中提到,城区常住人口100万-300万城市全面取消落户限制。而惠州城区人口不到300万,惠州如果全面取消落户限制,再加上深圳人口的外溢,相信很快就能达到建地铁的人口要求。很多朋友非常关心深惠地铁问题,天天跑去惠州官网留言问地铁动态。4月9日,惠州市发改局也作出了回应:根据惠州市政府已批准的城市轨道交通线号线惠州延长段纳入该规划,“目前不存在取消一说”。而深圳市发改委负责人也表示:深圳将继续在五期建设规划编制工作中,就轨道14号线惠州段项目必要性和可行性进行深入研究,并积极与惠州市相关单位沟通协调,推动轨道14号线惠州段尽快报批。官方的发言向来谨慎,但我相信刚才的两段话大家能听出端倪。对于地少人多,而且还在高速发展的深圳来说,产业和人口往周边的东莞和惠阳外溢是一个不可阻挡的趋势,那么地铁14号延长线的批建也只是时间问题罢了。从深圳的角度,惠阳不限购是个好事,毕竟买不起深圳的这批深圳人有了个买房的出口。对惠阳来说也是好事,毕竟作为一个四线城市,有一半都是深圳或全国的购房者,限购会把自己搞死,房子卖不掉,土地拍不出,拍不出地就没钱,没钱你谈什么发展呢?但是楼市如此之火,不限制一下,没法向上头交待啊。惠阳剑走偏锋,顶住了可以不限购的压力,直接进行限价。惠阳的限价,严厉程度可谓是全国无出其右。早在2016年10月,惠州就出台了“限价令”,多重利好袭来这个这个调控时间可谓是赶得上北上广深的节奏。到2017年4月,限价升级,不仅对楼盘价格有了明显限制,新开盘价不能高过周边过往的项目销售最高价,所以你发现惠阳很多项目的价格不管品质高低,都是一万三四一平方为主。而针对双合同、茶水费、电商费等渠道费也明确的列入监管打击范围内。在此期间,就有好几个楼盘触碰限价而被封盘的。严厉的限价之下,效果可谓是立竿见影,惠州房价从17年4月到现在,2年的时间里房价基本没涨过。最近,限价有被突破的迹象。根据我们的了解,有很多惠阳开发商在新房源备案时,已经慢慢开始突破原先的价格限制了。据内部消息,惠阳可能会在今年年中突破限价,当然,更大的可能是就像珠海放开限购一样,不会发布公开文件,悄悄感。当然,大亚湾备案价查询。我必须要提醒大家,限价不代表房价就一定会涨。城市房价即将大变上海6月二手房数据,它只不过是把价格的制定交给市场,在市场机制之下去决定项目的价格。那么这里大家就要非常注意了,因为过去2年的惠阳,项目不管好坏,房价几乎一刀切卖一万三四。而限价一旦放开,吃大锅饭的时代就会过去,那些品质差的项目,不仅不能涨价甚至还会掉价。而那些优质的项目,限价就意味着涨价。所以,我也一直强调,惠阳价值是高,但不是每个地方都能买,一定选对板块和项目。投资惠阳最核心的价值就在于承接深圳人的居住外溢,而想要吸引深圳人来买房,关键有两点。白云新城板块一方面紧挨深圳坪山,离深圳最近。另一方面也是离深圳14号地铁线号线惠州段进入惠阳的第一站,它离深圳14号线公里。换句线号不延伸到惠阳,它也能享受得到深圳段的地铁。惠阳高铁站旁边有个楼盘叫星河丹提,不仅房价卖得贵,单价卖到一万七八,而且入住率非常高。为什么?一方面的确和星河丹堤的环境,还有产品定位有关,另一个非常重要的就是因为小区配建了优质的教育配套,其中小学就是华师附小惠州淡水二手房价你们想一想,深圳的白领刚需大老远跑来惠阳买房,一方面要解决通勤,另一方面就是要解决小孩的读书啊。我不指望你的教育比得上深圳,但是我买的项目匹配的教育,至少在惠阳是拿得出手的吧?传闻清华附小要进驻白云板块,会在星河、恒大几个项目附近选址。传闻终归是传闻,目前没有完全确定,但是如果该学校能落地,对周边的项目一定会起到很大的推动效果。在你不知道的时候,惠阳的市场已经正在悄悄发生变化,以前项目好坏,一律限价1.4万㎡,房价严重扁平化的时代,或许就要变了。


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