房地产黄金十年给城市发展带来了深远的影响,除了改变了城市外表,更影响着城市的经济导向。数据显示,2018年GDP 90万亿,房地产销售14.99万亿,占比已达到六分之一,所以说房地产行业是中国经济“高光”一环毫不为过,但是,高光的背后被忽视的却是一个巨大的隐忧——那些“无往不利”的营销奇迹可能正在毁掉地产界的产品专注力。无一例外,不管是2008年以前粗放型时代,还是之后的地产“黄金十年”,营销的光环始终贯穿着整个时期,并不断被强化,甚至取代了房子最为重要的产品特色,取代人们对房地产的全部印象。对于地产营销而言,业绩是生命线天,几乎都是楼市营销的“狂欢”。于是,擅长包装的地产人,惠州那些“营销奇迹”正创造出了“金三银四红五”、“金九银十”、“年中年底大考”、“暑期大促”、“春节不打烊”等旺季理论。这一系列的造节行动,带来了一个又一个销售业绩神话,“万人空巷去买房”司空见惯。然而,这是营销上的成功,却并不完全代表着房地产行业的成功。但是,当房企开辟了“规模化”的战场,营销注定成为它披荆斩棘的利器。不可否认,如今楼市的火爆,很大程度“归功”于地产营销上的突破。毫不夸张地说,2010年后,8年的房地产征程取得的量变,甚至要强于过去的30年。2013年,千亿阵容扩充至7家,碧桂园首次展露头角,随后,规模化时代开始,营销上争奇斗艳;营销时代,带来的效果是立竿见影的。2014-2018年,惠州楼市迎来了高光时刻。数据显示,从2014年开始,惠州分别卖出了78943套、110955套、155896套、149567套、175991套商品房。商品房成交面积持续名列全省前茅!惠州那些“营销奇迹”正在毁掉地产界的产品专注力楼市火爆的原因,总体可概括为三个大点。惠州房地产信息网一是在“去库存”的大政策下,房地产政策全面放松;二是在实体经济乏力的情况下,大量的信贷流入了房地产;三是投资渠道单一,房产作为保值性较强方式,大量投资客涌入。此外,房企的营销比拼也进入到了白热化阶段,各种新颖的营销方式层出不穷,由此,造就了一个难以复制的房地产时代。销量是对产品的肯定,能从侧面印证消费者对产品的认可,但鉴于过去几年市场的特殊性,漂亮的销售数据背后,大都来源于营销的成果,或是政策的推动,显然无法证明这个时期产品的优越性。事实上,过去这几年,营销的进阶速度远远快于产品的蜕变。理由很简单,在持续火爆的市场面前,在营销驱动成为首要利器的形势下,地产商们失去了静下心来钻研产品的原动力。“我们的产品足够好,不用担心卖不出去”,还是“我们的营销能力很强,任何房子我们都卖得出去”?显然,大多数人是后者。当下各行各业的发展,营销对我们的冲击要远远大于产品对我们的震撼。昔日的光耀集团,它以教科书式的战略布局和扩张速度,开启了惠州房地产辉煌的篇章,拥有着一支无比强悍的营销团队,其推陈出新的营销思路至今仍被业内津津乐道。全球候鸟度假地是彼时光耀重点打造的高端系列产品,为“候鸟族群”打造的专属低奢假日全球产品线,一个真正意义上专注于产品的项目。遗憾的是,大亚湾伟业美悦湾介绍。当时无论是政策环境,还是经济背景,并没有向房地产倾斜,2013年楼市整体萧条,并且遭遇金融最严重的“钱荒”。更重要的是,对人群筛选极为苛刻,就注定了这不是一个快销项目,当时的光耀背负着庞大资金压力,结果,光耀快不起来,项目后续运作无法支撑。当企业处于快周转的运作模式,产品的优势难以体现,营销与产品有“矛盾”了。又如,闻名全国的绿城,在业内看来,这是一个真正做产品的房企。宋卫平的偏执和豪迈,在产品的塑造上投入巨大成本,成就了绿城品质房企标杆的行业地位,但慢工出细活,对精品的苛求也掣肘着绿城发展,所谓成也萧何败萧何。产品给力,营销乏力,企业同样难以实现又好又快地发展。那么,产品与营销的“矛盾”,应如何化解?不久之前,搜狐焦点惠州编辑跟一位地产行业内的营销前辈聊过,根据他多年从业经验,营销过程其实就是设计消费者行为的过程,品牌营销是改变消费者的认知行为,产品营销是改变消费者的购买行为。往更深了分析,当营销左右了消费者的需求,改变了它们最初的行为,甚至掩盖了产品上所要表达的思想,其实是一件相当糟糕的事情。长期以往,且不说产品无法得到优化改进,整个房地产很容易陷入迷恋营销成就的怪圈。房子最大的亮点应该在于它的产品体验感,而营销的作用在于把产品的优势最大化,但在实际操作中,由于往往会造成“营销过度”,产生一系列不良反应,如宣传与产品实际不符、无中生有、夸大其辞,甚至掩盖了产品上的瑕疵......惠州云顶海岸总经理刘小华表示,对产品的要求,更多的来源于开发商的理念,大亚湾纬业股份美悦湾企业文化里的目标和要求,重营销而轻产品的企业,竞争力会越来越弱,产品才是房企的长期生命线。简单地说,产品是房企品牌精髓的具体呈现,而营销是企业尊严的捍卫者,两者缺一不可。但房企的本质是逐利的,容易顾此失彼,更容易倾向于能为企业产生巨大量变的“规模化”,营销对房企带来的变化要远远快于产品;而产品对消费者、对市场的影响是潜移默化的,它需要经过时间的沉淀,惠州淡水二手房价口碑的传播。具体到惠州,人居产品不断精进,才是推动人居优化,改善城市居住环境的根本。而现阶段的惠州,一方面是楼市供应量巨大,成本与备案价之间的矛盾带来的质量影响已初现端倪,市场整体产品质量是否匹配城市升级的要求有待检验;另一方面,惠州当前所处大湾区宜居城市的战略地位,对宜居指数提出了更高的要求,而产品体验度的呈现将被寄予更高的期望值。这个时代,给房企提出了更高的要求,不再局限于做好一个开发商,在毁掉地产界的产品专注力更要立足于城市发展,做一个城市运营者,与城市共生长。


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