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上周末,媒体曝出证监会将对房企再融资收紧。近日,坊间传言部分银行已停止对新“地王”项目放贷。诸多迹象表明,强化监管的风声均直接或间接地波及房地产。

8月2日,中洲控股公告了定增修正案,募资总额从55亿元调整为约35亿元,中洲控股定增缩水36%定增缩水逾36%,除了成都、青岛等四个募投项目不变之外,核心看点是撤销了定增募资用于偿还金融机构15亿元借款项目。

中洲控股相关负责人向记者表示,公司定增预案的调整确实是直接受到了房企再融资收紧的影响。定增目的就是增厚公司资本金,降低负债率。

依此来看,中洲控股成为当前房企再融资趋严以来的首个典型案例。但从公告来看,这并非孤例,仍有其他房企或受此影响。

定增修正案显示,中洲控股拟将原最高发行新股3.8亿股,降为大约2.45亿股,经除息之后发行价从14.51元/股调整为14.31元/股。

今年以来,典型一、二线城市的房价快速上涨,中洲半岛城邦楼盘成交火爆,新“地王”也频现。与较好的宏观基本面相比,中洲控股的股价却不温不火。6月底之后,中洲控股经历了一小轮股价上涨,最高达18.29元/股。

今年4月份,中洲控股定增方案已正式获得证监会受理,6月8日即收到证监会的定增项目审查通知书,要求其对相关事项作出解释和说明。

7月6日,中洲控股向证监会详细回复了一份答复函,但市场风云变幻,7月底召开的中央政治局会议也首次提及“资产泡沫”问题,这实际上与房地产密切相关。

从方案调整情况来看,中洲控股4个募投项目未变,具体仍为成都中洲城南、青岛中洲半岛城邦、惠州中洲天御花园二期与惠州央筑花园一期商住项目D组团,但具体投资金额略有变化。

比如,成都中洲城南项目原募投资金18亿元,现变成了14.9亿元,青岛中洲半岛城邦募投资金从8亿元降为7.3亿元,惠州中洲天御花园二期募投资金从9亿元降为8.28亿元,惠州央筑花园一期商住项目D组团募投资金从5亿元降为4.63亿元。

更为关键的是,中洲控股此次定增修正案直接砍掉了定增募资用于偿还金融机构的15亿元借款。魅力新天地 商业C位

中洲控股副总经理、财务总监、董秘尹善峰告诉记者,方案调整就是受了房企再融资监管收紧的直接影响。公司定增募资,主要是想降低负债率,因为当前负债率较高。

“对于房企来说,再融资规定不能用于归还金融机构借款的,把银行这部分借款用于项目开发过程中的费用部分直接拿掉了。”尹善峰补充说。

从15亿元金融机构借款来看,房企再融资收紧冲击波:中洲控股定增缩水36%这主要涉及中洲控股旗下上海深长城对平安银行上海自贸区分行大约2.6亿元贷款,上海博胜对农业银行上海虹口分行的4亿元贷款,长城物流对渤海信托的13亿元贷款。

中洲控股公告透露,按照原融资方案,15亿元募集资金到位后,公司将根据前述借款的实际情况按照轻重缓急予以偿还。尹善峰也坦言说,如果没有了这些安排,会对公司融资有影响。

据7月6日的反馈意见书显示,即主要是偿债压力较大。

截至2016年3月末,中洲控股长期借款规模达77.16 亿元,应付债券12.88亿元,一年内到期的非流动负债为8.19亿元,合计98.24 亿元,较2014年末增加48.06亿元,较2015年末增加26.13亿元,处于较高水平。

“公司长期借款的集中还款期在2017、2018年(2017年需要偿还的金融机构借款规模为20.18亿元、2018 年需要偿还的金融机构借款规模为37.03亿元),偿还上述借款将对公司的现金流造成一定压力。”中洲控股对外表述称,高于同期房企平均负债率63.03%。

按照原计划,中洲控股55亿元定增之后将降低负债率近14.77个百分点,但按照新情况,该房企3月末总负债额221.61亿元,如果按照定增募资35.11亿元,新的资产负债率为70.83%。

去年,中洲控股实现营收、净利润、房企再融资收紧冲击波:每股收益与净资产收益率等指标集体飘红,尤其是营收同比增幅65.26%。从投资安全性来看,这主要得益于该房企深度聚焦于深圳、上海、成都、惠州这四个核心城市。

但上半年业绩快报显示,中洲控股除了营收正增长之外,其毛利润、股东应占净利润等跌幅较大,这主要是上海君廷项目和成都中央城邦项目土地成本较高及企业规模扩张后费用同比大增55%。

从公告等资料来看,今年以来,中洲控股几乎没有参与过公开拿地泰丰千花岛而过去也主要以收购项目间接拿地为主。尹善峰表示,再融资收紧之后,势必会放缓企业的规模扩张。

目前,包括中粮地产、中天城投、泰禾集团等上市房企暂无披露内含偿还金融机构借款的定增修正案。

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