惠州毗邻深圳,位于深圳的东面,以其不限购加上价格较低以及地理位置的优势,五星标准国际酒店华美达于一体的湾区旗。近几年吸引了一大波刚需和投资客前往购房。据中原成交客户数据统计,惠州主要的客源地有深圳、上排二手房广州、东莞、河源、梅州以及本地需求,其中本地客户约占5成。惠州市场客户组成依然趋于多元。

《华夏时报》记者近期走访了惠州大亚湾区数个楼盘,其场内销售表示,深圳过来买房的客户不在少数,个别盘有八成是深圳买房客。

但实际上随着惠州新盘推盘量的不断增加,中介和购房者对新房的偏爱导致惠州二手房市场遇冷。据惠州市住房和城乡建设局发布的2018年度惠州二手房交易情况显示,2018年惠州全市二手房总交易面积421.8万平方米,同比下降26.8%,其中惠城区152.3万平方米,跌幅达到50.2%。

一边是新房卖的火热,一边是二手房市场遭遇冷场,最着急的不是刚需,而是投资客。“我有一朋友在大亚湾买了两套房子砸手里了,买了几年,现在想卖出去,很难转手,除非低于市场价,不然别人宁愿买新房也不愿买二手房,因为二手房毕竟比新房要更多风险。”王女士不少朋友买了惠州的房产,但现在二手房市场不景气,想要出手却不是易事。

去年年底,新房供应量大,惠州各大楼盘为跑销量,上演了一波波首付分期、首付贷和特价房的戏码。

据惠州中原战略研究中心数据显示,惠州2018年新房住宅供应1917.3万平,同比上升29.6%,创五年新高。

虽然推盘量创五年新高,但是其去化量却不尽人意。数据显示,2018年惠州楼市观望情绪日渐浓厚、市场看跌为主、开盘去化率逐周下行,促使成交量下滑显现,市场下行趋势明确,据中原数据统计,2018年上半年月均网签成交面积为142万平米,下半年月均网签成交面积为117万平米。

据中原监测,自2018年8月以来,新房库存逐月增加,截止12月底,大湾区楼市调查|惠州去年二手房交易量已连续5个月呈现上升趋势,最新库存为1271万㎡,同比上升38.9%,去化周期拉长至11个月,同比增加4个月,意味着市场库存重回高位,去化压力进一步加剧。

惠州新房新增供应释放,去库存压力大,2018年惠州二手交易市场更是遇冷。据监测,截止11月底,今年惠城区二手房累计过户11895套,同比下跌43%,过户面积141.63万m2,同比下跌40%;在成交量回落的同时,成交区域、产品等也出现了明显分化。

美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰表示,受政策限制,加上开发商资金回笼的压力,开发商用各种办法促进销量,分期付、提供第三方贷款等等方法的目的就是希望降低购房者的门槛,扩大有能力购房的人群的数量,这也导致了惠州二手房成交量低。

与王女士有同样顾忌的是许女士,许女士向《华夏时报》记者表示,前几年身边很多人去惠州大亚湾买房都空着了,现在二手房都被套在手里,转手很难,过去也不方便,开车至少两个小时,但是相对于东莞来说,惠州现在有一个好处就是不限购。

据中原成交客户数据显示,2016-2018年,深圳客户(居住地为深圳)在深圳本地购房占比最高,下跌近三成 专家:做好长期投资的准备达48%,除深圳外,深圳客户购房选择最多的城市是惠州,占比达38%。

同时,惠州主要的客源地有深圳、广州、东莞、河源、梅州以及本地需求,其中本地客户约占5成。购房需求的“跨城”效应依然显著,惠州市场客户组成依然趋于多元。大湾区楼市调查|惠州去年二手房交易量下跌近三成 专家:做好长期投资的准备

许女士表示,身边除投资房产的人外,还有很多人在惠州买房是给家人养老,

惠阳经济开发区某楼盘销售杨女士向记者表示,由于不限购,他们楼盘购房的本地人有一部分,外地人也占一部分,外地人主要是买房过冬。

来自江西的李先生去年刚在惠州买了一套面积100平米左右的房子,正是看中了这边气候宜居,不限购,房价和家里相差不大的优势。李先生表示,与自己同小区的很多业主是北方过来的,这边不限购、气候较好,入手一套自己住是不错的。

而对于投资来讲,许女士表示,东莞和惠州都是自己考虑的范围,但是不会轻易入手。东莞限购,惠州目前不限购,但还是观望一段时间再说。

江少杰向《华夏时报》记者表示,任何城市的地产成熟度都不一样,都有个过程,惠州新房的供应量比较充足就会比较偏向新房,尤其是今年有了限价以后,新房的定价和二手房的价格区别不会太大。若着急卖二手房的业主其让利可能会大一点,在同区域的二手房可能还会便宜一些。由于二手房在惠州的按揭比较麻烦,甚至很多二手房是做不了按揭,导致入门门槛高了很多。

江少杰认为,对于投资客来说,现在来说,在任何一个城市做短期投资都是比较难的。现在调控越来越严,如限购、限价等,投资客想在惠州市场想短场获利是比较难的,但是长期来看,惠城二手房网有其潜力存在,做好长期投资的准备。特别是粤港澳大湾区的成立,临深片区作为深圳辐射的片区,会有一些深圳人口过去居住,但是确实是需要一段时间,临深片区还是有些地区值得投资。

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